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华创证券:新城控股商业规模快速成长,新激励方案增进信心

中华财经 2020-06-29 21:18 财经新闻网 115
乐居财经讯 李礼 11月20日,华创证券发布新城控股(601155)公告点评。 3Q19 业绩同比+20%,竣工积极、充裕预收款、新激励方案保障业绩稳增 3Q2019 营业收入 295.6 亿,同比+19.2%,归母净

乐居财经讯 李礼 11月20日,华创证券发布新城控股(601155)公告点评。

3Q19 业绩同比+20%,竣工积极、充裕预收款、新激励方案保障业绩稳增

3Q2019 营业收入 295.6 亿,同比+19.2%,归母净利润 37.3 亿,同比+19.6%;扣非净利润 30.7 亿元,同比+18.9%;对应每股收益 1.67 元,同比+19.3%;毛利率和归母净利率分别为 36.6%和 12.6%,较上年-2.0pct 和+0.04pct;三费占比15.3%,较上年+1.6pct。19Q3 单季度中公司取得借款收到的现金新增 25.1 亿,融资略有恢复,而同时公司原计划转让项目 40 个(交易对价 150 亿),到目前为止仅转让项目 21 个(交易对价 102 亿),也显示出公司资金压力有所释缓。19Q3 末资产负债率 88.0%、同比-0.5pct,净负债率 61.6%,同比-33.9pct、环比-3.9%,公司抛售项目资金回流以及减少拿地后杠杆率明显改善。考虑到公司 19 年计划竣工同比+91.2%、19Q3 末预收款 2,094 亿(覆盖 18 年营收 3.9倍)以及新激励方案的高业绩承诺,将共同保障未来业绩稳定增长。

销售稳增,拿地放缓、但土储仍充裕,19-21 年承诺租管费 40、60、90 亿

销售方面,10M2019 销售额 2,223.7 亿,同比+22.6%;销售面积 1,959.6 万方,同比+35.5%;已完成年初计划 2,700 亿的 82%,全年销售计划完成无虞。拿地方面,10M2019 新增建面 2,656.3 万方,同比-7.6%,拿地额 750.0 亿,同比+7.9%,拿地额占比销售额 33.7%,较 18 年-16.6pct,虽然 Q3 开始拿地谨慎、但拿地面积仍高于同期销售面积,并且考虑到出售项目之后,19Q3 末公司可售货值仍高达 7,000 多亿,土储依然充裕。商业地产方面,19Q3 末已出租面积 277.6 万方,同比+51.6%,对应租金收入 27.9 亿元,同比+92.6%,完成 19 年计划租管费 40 亿的 70%,并且延伸承诺 20、21 年投资性房地产租管费收入不低于 60、90 亿元,对应 19-21 年增速高达 81%/50%/50%,商业地产发展迅猛。

再推新激励,要求 19/20/21 扣非归母业绩增速 20%/42%/29%,彰显信心

9 月底,公司推出 19 年股票期权与限制性股票激励方案,合计授予权益 2,723万份(股票期权 1,557 万份、限制性股票 1,166 万份),占目前总股本的 1.21%,其中首次授予 2,454 万份,约占股本总额的 1.09%,占本激励计划授予总数的90.1%。其中股票期权的行权价为 27.4 元,限制性股票授予价为 13.7 元,激励覆盖中高层及骨干 105 人,分三年行权,行权比率分别为 40%、30%、30%。行权考核条件为 19-21 年扣非归母净利润增速较 18 年分别不低于 20%、70%、120%,对应三年业绩增速分别为 20%、42%、29%;公司在 16 年 8 月推出 4,200万股股权激励方案后,进一步深化并扩大激励范围,将员工和公司深度绑定,同时设置了较高行权条件,显示出对未来发展的强大信心。

投资建议:商业规模快速成长,新激励方案增进信心,维持“强推”评级

2019 年,住宅开发方面,公司销售保持稳增,全年完成 2,700 亿计划料将无虞,近期拿地有所放缓、但土储依然丰富;商业地产方面,公司更加聚焦并发展迅猛,进一步承诺 19/20/21 年投资性房地产租管费收入不低于 40/60/90 亿元;此外,公司近期推出新激励方案,要求 19/20/21 扣非归母业绩增速 20%/42%/29%,绑定员工利益、强化团队稳定性、并彰显强大信心。考虑到公司实际控制人刑拘的负面影响,我们将公司 19-21 年每股盈利预测分别下调至 5.58、7.94、10.25(原值 6.52、8.78、11.46)元,对应 19/20 年 PE 分别仅 5.8/4.1 倍,按照 20 年目标 PE5 倍(对应 20 年扣非 PE6.9 倍),下调目标价至 39.7 元,但鉴于公司商业地产的先发优势和新激励的高业绩承诺,维持“强推”评级。

风险提示:调控政策和融资政策超预期收紧,三四线市场超预期下行

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